Zone tendue : le loyer d’une relocation est encadré
Ce que vous pouvez demander quand vous changez de locataire en zone tendue : hausse limitée à l’IRL, travaux, logement vacant, DPE F ou G et amende.
Une zone tendue est une commune où il est difficile de trouver un logement. Une liste officielle la fixe par décret. Si votre logement s’y trouve et sert de résidence principale (ou est loué en bail mobilité), vous ne fixez pas librement le loyer quand vous changez de locataire, ni au renouvellement du bail.
Cette page parle de la relocation, pour un bail signé depuis le 1er juillet 2024. Côté locataire, le préavis réduit à un mois en zone tendue est expliqué dans un autre guide.
Le principe : une hausse limitée
Si le loyer n’a pas été révisé depuis 12 mois, vous pouvez l’augmenter de la variation annuelle de l’IRL, l’indice de référence des loyers publié par l’Insee. Au-delà, c’est interdit, sauf dans les cas ci-dessous.
Les exceptions
- Travaux d’au moins 50 % de la dernière année de loyer hors charges : le loyer peut augmenter de 15 % du montant des travaux, toutes taxes comprises.
- Travaux d’au moins une année de loyer, faits depuis moins de 6 mois : le nouveau loyer est libre, si le montant et le délai sont tous deux respectés.
- Logement vacant depuis 18 mois ou plus : loyer libre pour un logement classé A à E au DPE.
- Loyer du précédent locataire manifestement trop bas : la hausse ne peut pas dépasser la moitié de l’écart avec le loyer de référence du voisinage.
Les logements classés F et G
Pour un logement classé F ou G au DPE, les hausses liées aux travaux et au loyer sous-évalué sont interdites. Vacant depuis 18 mois ou plus, il ne peut pas être reloué plus cher que le dernier loyer du précédent locataire.
Certaines villes ont un plafond en plus
Dans quelques grandes communes (Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, une partie de Grenoble-Alpes Métropole, le Pays Basque et plusieurs communes d’Île-de-France), le loyer est aussi plafonné par des loyers de référence. Un complément de loyer reste possible sous conditions.
Ce que vous risquez
En cas de non-respect, l’amende administrative peut atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Votre locataire peut contester la hausse devant la commission départementale de conciliation, une instance gratuite, puis devant le juge.
À retenir : À retenir : en zone tendue, le loyer d’une relocation suit l’IRL, avec des exceptions pour les gros travaux, le logement vacant 18 mois et le loyer sous-évalué. Les logements F et G sont gelés. Dans Bailio, la zone tendue et l’encadrement sont repris des listes officielles des communes, et la création ou la signature du bail est refusée si le loyer dépasse le plafond.
Sources