Loyer impayé : les premières démarches, de la relance à la Caf
Relance, mise en demeure, conciliation, garants à prévenir et signalement à la Caf : ce qu’il faut faire dans l’ordre quand un loyer n’arrive pas.
Un loyer en retard se traite vite. Plus vous agissez tôt, plus la dette reste petite. Voici les démarches dans l’ordre, avant toute procédure devant un juge.
1. Relancer
Commencez par une lettre simple, puis, sans effet, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. La mise en demeure est la lettre qui somme le locataire de payer dans un délai. Gardez une copie de chaque courrier.
2. Prévenir vos garanties
Si vous avez une caution solidaire, la garantie Visale ou une assurance loyers impayés, vous pouvez les solliciter dès le premier impayé. Pour Visale, l’impayé doit être déclaré dans les 30 jours. Pour une assurance, suivez les modalités du contrat.
3. Signaler à la Caf ou à la MSA
Si votre locataire reçoit une aide au logement, vous devez signaler l’impayé dès qu’il atteint 2 fois le loyer net hors charges (loyer moins l’aide, si elle vous est versée) ou 2 fois le loyer hors charges (si l’aide est versée au locataire). Ne pas le faire expose à une amende de 8 010 €. Deux décrets du 12 février 2026 changent la gestion de ces impayés à partir du 1er janvier 2027.
4. Tenter la conciliation
Si la dette est de 5 000 € ou moins, une tentative de conciliation, par un conciliateur de justice ou un médiateur, est obligatoire avant de demander la résiliation du bail.
5. Le commandement de payer
Si le bail comporte une clause résolutoire, un commissaire de justice délivre un commandement de payer, qui laisse 6 semaines au locataire. Notre guide sur la clause résolutoire détaille la suite.
Les délais à connaître
- Vous avez 3 ans pour réclamer un loyer ou des charges impayés.
- Du 1er novembre au 31 mars, l’expulsion est reportée si le locataire n’a pas de solution de relogement.
Gardez le dialogue
Un échéancier, c’est-à-dire un remboursement en plusieurs fois, peut éviter le tribunal. Mettez-le par écrit et fixez des dates précises. Gardez aussi une trace de chaque échange et de chaque paiement reçu, même partiel : ces preuves serviront si l’affaire va devant le juge. Le loyer reste dû chaque mois pendant toute la durée des démarches.
À retenir : À retenir : relancer, prévenir garants et Caf, tenter la conciliation, puis le commandement de payer. Dans Bailio, un loyer en retard apparaît dans « Aujourd’hui » et le parcours « Impayé » suit ces étapes. Vous pouvez aussi activer les relances automatiques à J+3, J+8 et J+15 (désactivées par défaut) : l’envoi demande une confirmation de votre part.
Sources