Logement décent : les critères à respecter avant de louer
Surface minimale, performance énergétique, sécurité, équipements : ce qu’un logement doit offrir pour être loué, et ce que risque un propriétaire.
Un logement loué comme résidence principale doit être décent. Cela veut dire qu’il respecte cinq critères : une taille et une performance énergétique minimales, aucun risque pour la sécurité ou la santé, aucun nuisible, et les équipements de base. Ces règles diffèrent en métropole et outre-mer.
La taille
Le logement doit avoir au moins une pièce principale qui offre soit 9 m² de surface habitable avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, soit un volume habitable d’au moins 20 m³. Les règles sanitaires locales peuvent être plus strictes.
L’énergie, selon la date du bail en métropole
- Bail de 2023 ou 2024 : moins de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an.
- Bail de 2025 à 2027 : classes A à F du DPE.
- Bail de 2028 à 2033 : classes A à E.
- Bail à partir de 2034 : classes A à D.
Le DPE est le diagnostic de performance énergétique, qui note le logement de A à G. En outre-mer, les classes A à E s’imposent aux baux signés à partir de 2028.
Sécurité et santé
Le logement doit être étanche à l’eau et à l’air, avec des garde-corps sûrs, des branchements d’électricité et de gaz sûrs, une ventilation suffisante, et assez de lumière naturelle et de fenêtres ouvrantes dans les pièces principales. Un local en sous-sol ne peut pas être loué. Un logement frappé d’un arrêté d’insalubrité ou de sécurité n’est pas décent.
Les équipements
- Un chauffage normal et l’alimentation en eau potable.
- L’évacuation des eaux usées avec siphons.
- Une cuisine ou un coin cuisine avec évier, eau chaude et froide.
- Des toilettes et un point d’eau pour la toilette, à l’intérieur.
- Un réseau électrique suffisant.
Si le logement n’est pas décent
Le locataire doit vous prévenir par écrit et continuer à payer son loyer. Si vous contestez, il peut vous envoyer une mise en demeure, c’est-à-dire une lettre qui vous somme d’agir. Sans réponse satisfaisante au bout de 2 mois, l’un de vous peut saisir le juge. Le juge peut ordonner des travaux, baisser le loyer ou le suspendre jusqu’à leur fin. La conciliation devant la commission départementale est facultative et gratuite.
À retenir : À retenir : au moins une pièce de 9 m² (ou 20 m³), un DPE d’un niveau suffisant, aucun risque, les équipements de base. Dans Bailio, la création et la signature du bail sont refusées si le DPE interdit la location, et une surface sous 9 m² déclenche une alerte de décence.
Sources