Clause résolutoire : le commandement de payer et le délai de six semaines
Comment la clause résolutoire met fin au bail pour impayé : commandement de payer, six semaines pour régler, puis le juge.
La clause résolutoire est la clause du bail qui prévoit que le contrat prend fin de plein droit quand le locataire ne respecte pas une obligation. Elle ne joue pas toute seule : il faut d’abord un commandement de payer.
Une clause obligatoire
Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause est obligatoire dans les baux signés à partir du 29 juillet 2023. Elle couvre le non-paiement du loyer, des charges et du dépôt de garantie. Les nouveaux contrats types, applicables depuis le 1er octobre 2026, la reprennent.
Elle peut aussi, si vous la prévoyez, couvrir le défaut d’assurance du locataire, les troubles de voisinage établis par une décision de justice définitive et le non-respect de l’obligation de résidence principale.
Le commandement de payer
C’est un acte remis par un commissaire de justice (anciennement huissier). Il réclame les sommes dues au locataire. Le commissaire de justice doit aussi le signaler à la Ccapex, la commission chargée de prévenir les expulsions. Si vous avez un garant, il en reçoit une copie quand la caution est simple.
Six semaines pour payer
Le locataire a 6 semaines à partir du commandement pour payer. Avant 2023, ce délai était de 2 mois. Le bail ne peut être résilié qu’après ce délai, si le commandement est resté sans effet.
Si le locataire ne paie pas
- Sans paiement et sans accord sur un étalement, vous saisissez le juge des contentieux de la protection par une assignation, la convocation devant le tribunal.
- L’audience a lieu au moins 6 semaines après la réception de l’assignation.
- Si la dette est de 5 000 € ou moins, une tentative de conciliation est obligatoire avant de demander la résiliation.
Ce que décide le juge
Le juge peut accorder un délai de paiement pouvant aller jusqu’à 3 ans, si le locataire a repris le paiement du loyer courant et peut rembourser. Sinon, il peut prononcer la résiliation du bail et l’expulsion. Le locataire reste alors redevable d’une indemnité d’occupation.
À retenir : À retenir : pas de résiliation sans commandement de payer, 6 semaines pour régler, puis le juge. Dans Bailio, la clause résolutoire est toujours présente dans le bail pour le loyer, les charges et le dépôt ; l’option ne fait que l’étendre à l’assurance et aux troubles de voisinage. Le commandement se fait avec un commissaire de justice : dans le parcours « Impayé », vous le cochez à la main.
Sources