Revenus fonciers au régime réel : les charges déductibles et celles qui ne le sont pas
Ce que vous pouvez déduire de vos loyers sur la déclaration 2044 : gestion, assurance, travaux, taxe foncière, intérêts d’emprunt. Et ce qui est exclu.
Au régime réel, vous déduisez de vos loyers les charges réelles, justifiées et payées dans l’année, sur la déclaration 2044. Voici les principales lignes, d’après la notice de l’administration pour les revenus de 2025, déclarés en 2026. Conservez toutes vos factures.
Ce qui est déductible
- Ligne 221, frais d’administration et de gestion : honoraires d’une agence ou d’un gestionnaire, frais de procédure (notaire, avocat, commissaire de justice) pour un litige avec le locataire, rémunération d’un gardien.
- Ligne 222, autres frais de gestion : un forfait de 20 € par logement, qui couvre les frais de correspondance, de déplacement et de téléphone.
- Ligne 223, primes d’assurance : propriétaire non occupant, dégâts des eaux, incendie, et aussi l’assurance contre les loyers impayés.
- Ligne 224, réparation, entretien et amélioration : toiture, ravalement, chaudière, installation électrique, cuisine, salle d’eau.
- Ligne 227, taxe foncière et taxes annexes, pour la part qui reste à votre charge.
- Ligne 229, provisions pour charges de copropriété versées au syndic, puis ligne 230 pour leur régularisation.
- Ligne 250, intérêts d’emprunt et frais d’emprunt (dossier, garantie, assurance du prêt).
Ce qui n’est pas déductible
- Les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement : création de locaux, hausse de la surface habitable ou du volume.
- La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, même si elle figure sur l’avis de taxe foncière : elle se récupère auprès du locataire.
- Les dépenses qui incombent normalement au locataire, comme l’entretien courant, que vous avez payées pour lui.
- Votre propre travail de réparation ou d’entretien.
- Les frais d’acquisition du logement.
Les frais de gestion de l’avis de taxe foncière, eux, sont déductibles, ordures ménagères comprises.
Deux points délicats
Des dépenses normalement pour le locataire deviennent déductibles dans trois cas : vétusté ou force majeure, dépenses pour faciliter la location (par exemple des peintures intérieures), et charges récupérables que vous n’avez pas pu récupérer après le départ du locataire.
Les subventions de l’Anah et les indemnités d’assurance se déclarent en recettes (ligne 213). Les travaux qu’elles financent restent déductibles, ligne 224.
Un déficit foncier
Quand les charges dépassent les loyers, vous avez un déficit foncier. La part hors intérêts d’emprunt s’impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (le reste est reporté sur les revenus fonciers des années suivantes). La notice rappelle que cette limite peut aller jusqu’à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement de E, F ou G à A, B, C ou D, payés du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2027.
À retenir : À retenir : déduisez le réel et le justifié, jamais l’agrandissement ni les ordures ménagères. Dans Bailio, l’aide à la déclaration calcule le régime réel ou le micro-foncier, reprend vos dépenses, signale les travaux d’agrandissement, et prépare la 2044 avec les cases à recopier. Le dépôt se fait en ligne sur impots.gouv.fr.
Sources