Bail de location vide : conditions, durée, dépôt
Vous louez un logement sans meubles comme résidence principale du locataire : voici ce que la loi impose, et comment Bailio prépare le bail avec les bonnes dates et les bons montants.
L’essentiel
- Durée : 3 ans si vous êtes un particulier, 6 ans si le bailleur est une personne morale
- Dépôt de garantie : 1 mois de loyer hors charges au plus
- Congé du bailleur : 6 mois avant l’échéance, pour vendre, reprendre ou un motif légitime et sérieux
- Préavis du locataire : 3 mois, ramené à 1 mois en zone tendue ou dans certains cas
- À l’échéance : Le bail est reconduit, faute de congé
Qu’est-ce que le bail de location vide ?
C’est le contrat d’un logement loué sans meubles, comme résidence principale du locataire. Il suit la loi du 6 juillet 1989 et un contrat type fixé par décret : le contrat type est le modèle officiel dont un bail ne peut pas s’écarter sur l’essentiel.
Conditions
- Le logement est la résidence principale du locataire.
- Il est décent : le DPE (diagnostic de performance énergétique) compte, et certains logements classés G, F puis E sont interdits à la location selon un calendrier.
- Le bail est écrit, avec les mentions obligatoires du contrat type.
Durée, loyer, charges, dépôt
- Durée : au moins 3 ans pour un particulier, 6 ans pour une personne morale. Une durée plus courte, d’au moins 1 an, est possible si vous devez reprendre le logement pour un motif familial ou professionnel précis, écrit dans le bail.
- Loyer : fixé librement, sauf dans les communes à encadrement des loyers et en zone tendue, où il est limité. Si le précédent locataire est parti depuis moins de 18 mois, son dernier loyer figure dans le bail.
- Charges : provisions avec régularisation chaque année, ou paiement périodique. Le forfait n’est possible qu’en colocation.
- Dépôt de garantie : 1 mois de loyer hors charges au plus. Vous le rendez dans le mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, dans les 2 mois sinon.
Le bail date par date
- Signature Vous et le locataire signez, de préférence en ligne. Le plafond du loyer et les diagnostics sont contrôlés avant.
- Entrée dans les lieux État des lieux d’entrée signé, remise des clés, premier loyer. Le locataire peut le compléter dans les 10 jours.
- Chaque année : révision À la date anniversaire, si le bail la prévoit, le loyer suit l’indice de référence des loyers (IRL). Elle est interdite pour un logement classé F ou G.
- 6 mois avant l’échéance : congé Pour mettre fin au bail, vous devez prévenir au plus tard 6 mois avant la fin des 3 ans, et seulement pour un motif prévu par la loi.
- Échéance Sans congé, le bail est reconduit pour la même durée. Le locataire, lui, peut partir à tout moment avec son préavis.
Mentions obligatoires et clauses interdites
Le bail doit indiquer le loyer, ses modalités de paiement et ses règles de révision. En zone d’encadrement des loyers, il donne aussi le loyer de référence et le loyer de référence majoré. Le PDF de Bailio reprend les rubriques du contrat type dans l’ordre.
Certaines clauses sont interdites et ne s’appliquent pas si elles figurent au bail :
- imposer le prélèvement automatique pour payer le loyer ;
- interdire d’héberger des personnes qui ne vivent pas habituellement avec le locataire ;
- prévoir des frais de délivrance ou d’envoi de quittance.
Annexes à joindre
- le dossier de diagnostic technique : DPE, plomb, électricité et gaz s’ils ont plus de 15 ans, état des risques, bruit selon la zone ;
- la notice d’information ;
- les états des lieux d’entrée et de sortie ;
- l’attestation d’assurance du locataire ;
- l’acte de caution ou la garantie Visale, si vous l’exigez ;
- la grille de vétusté, si elle est convenue ;
- l’extrait du règlement de copropriété, si le logement est en copropriété.
Bailio joint la notice d’information à jour et les diagnostics que vous déposez, et bloque la signature quand un diagnostic a expiré.
Modifier ou mettre fin au bail
Un changement en cours de bail (nouveau colocataire, travaux, charges) se fait par avenant, un écrit signé par les deux parties. De votre côté, vous ne pouvez donner congé qu’à l’échéance : lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’un commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. Un simple email n’est pas valable.
Fiscalité en bref
Les loyers d’une location vide sont des revenus fonciers. Jusqu’à 15 000 € de loyers par an, le micro-foncier applique un abattement de 30 %. Au-delà, ou si vous choisissez le régime réel, vous déduisez vos charges réelles. L’outil gratuit compare les deux.
Questions
Quelle est la durée d’un bail de location vide ?
Au moins 3 ans si le propriétaire est un particulier, 6 ans si c’est une personne morale. Une durée d’au moins 1 an est possible pour un motif familial ou professionnel précis, écrit dans le bail.
Quel dépôt de garantie puis-je demander ?
Au plus 1 mois de loyer hors charges. Si le loyer est payé par trimestre, aucun dépôt n’est permis.
Quand puis-je donner congé ?
À l’échéance du bail seulement, au moins 6 mois avant, pour vendre, reprendre le logement ou un motif légitime et sérieux.
Mon locataire peut-il partir plus tôt ?
Oui, à tout moment, avec un préavis de 3 mois. Il tombe à 1 mois en zone tendue ou dans certains cas, si la lettre le précise.
Quelles clauses sont interdites ?
Le prélèvement automatique imposé, l’interdiction d’héberger un proche, les frais de quittance. Elles sont réputées non écrites.
Bailio vérifie-t-il le plafond du loyer ?
Oui, avant la signature : encadrement des loyers, loyer du locataire précédent en zone tendue, logements F et G. Une signature est refusée si une règle n’est pas respectée.
Faut-il un compte pour préparer le bail ?
Non. Le parcours démarre sans compte, et le premier bail est gratuit.
Sources